Sitenizin, konutunuzun pahası düşebilir

Hürriyet’ten Oya Armutçu’nun haberine nazaran: Etrafı duvarlarla çevrilmiş, kapısına güvenlik konulmuş her yerleşim yeri, hukuksal manada site (toplu yapı) olmayabilir. Site içerisindeki toplumsal tesisler size ilişkin olmayabilir. Sitenizin sonları içerisinde gözüken her alan da sitenize ilişkin olmayabilir. Halkın da rahatlıkla yürüyerek geçebileceği kamuya terk edilmiş alanlar/yollar bulunabilir. İstanbul’da ortasından devlet yolu geçen bu türlü siteler var.

YP’NİZ MATBU OLMAMALI

Çoğumuzun bırakın incelemeyi, görmediğimiz hatta varlığını bile bilmediğimiz YP’leri, sitenin idare usulünü, ortak alan yer ve tesislerin kullanma amaç ve biçimini, sitenin idaresine ait tüm kuralları düzenler.

İdare Kurulu-Denetim Şurası seçiminden, ortak masraflara, iştirak oranına, gecikme tazminatı, faiz oranından, ortak alan yer ve tesislerin kullanımına kadar site idaresiyle ilgili tüm konuları düzenleyen YP kat maliklerini ve öteki site sakinlerini bağlayan bir mukavele niteliğini taşır.

Tek cümle ile YP’ler apartman ve sitelerin ana (temel) maddesidir. Site sakinleri ortasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda kapısını çaldığınız mahkeme birinci evvel YP’nize bakıyor. Bu kadar değerli olan YP’leri kırtasiyelerde satılan matbu YP olmamalı. İnternetten indirilmemelidir. O siteye has hazırlanmalıdır. İçinde alışveriş merkezleri, müstakil villalar, bloklar, hatta okul, stat, hastane bulunan kompleks yapıların site ismi altında birlikte yönetilmeye çalışıldığı günümüzün bir gerçeği. Bu kadar karmaşık yapılardan oluşan büyük bir sitenin ana (temel) yasası olan YP’nin o siteye özgü/özel hazırlanmasının ne kadar kıymetli olduğu açıktır. Bu da gösteriyor ki, YP’ler o siteye mahsus bir halde uzman avukatlara hazırlatılmalı. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Kurulu Lideri 37 yıllık avukat Mustafa Erdem Kısacık’ın düzenlediği, benim de katıldığım dört günlük eğitimdeki en kritik ihtarlardan biri buydu. Kısacık’ın, avukatların yanında, konut sahiplerinin, kiracıların, idare firması sahiplerinin/çalışanlarının, site yönetici ve denetçilerinin bilmesi gereken toplu hayat hukukuna dair değerlendirmeleri şöyle:

Lüks bir siteden servet kıymetinde mesken alırken, dikkat edin. Tapu kaydına, vaziyet planına, projesine, YP’ye bakın. Sitenizin içerisinde kamuya terk edilmiş yer var mı inceleyin. Sitenizin ortasından otoyol geçebilir, otoyol geçince siteniz ikiye üçe bölünebilir. Sitenin havuzu, otoparkı, toplumsal tesisleri yolun karşısında kalabilir. Bir günde dairenizin kıymeti yarı yarıya düşebilir.

AİDAT DÜZENLEMESİ

Aidat düzenlemesine bakın. Konutunuzun kira bedelinin üzerinde aidat ödemek durumunda kalabilirsiniz. Sitede ne kadar çok (açık-kapalı havuz, spor alanları, hamam-sauna, şelale, gölet, toplumsal tesis) varsa sarfiyatları de bir o kadar artar. Sitenin giriş-çıkış kapısının fazlalığı dahi (personel sayısını artıracağından) masrafı arttırır.

Sitede yaşayan maliklerin sayısına, niteliğine ve sizinle uyumlu olup olmadıklarına bakın. 300 dairenin 200 tanesi bir şahsa ilişkin olabilir. Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa hissesi çoğunluğuyla atandığı için hiç istemediğiniz şahıslar sizi yönetebilir. İdarede kelam ve karar sahibi olamayabilirsiniz.

YP’de toplu yapı temsilciler konseyi oluşuncaya kadar bu şuranın misyonlarını üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve şuranın oluşması için gerekli teşebbüs ve davetlerde bulunmak üzere bir süreksiz idare kurulması öngörülebilir.

Sitenizle hiç ilgisi olmayan (yapımcı firmanın çalışanları yahut onların görevlendirdiği) bireyler yıllarca sizi yönetebilirler.

ARSA HİSSENİZE DİKKAT

Her bağımsız kısmın pozisyonuna, kullanım emeline, bulunduğu kata, büyüklüğüne nazaran arsa hissesi belirlenir. Arsa hissesinin tek ölçüsü bağımsız kısmın büyüklüğü değildir. Örneğin İstanbul Bağdat Caddesi’ndeki 60-70 m2’lik bir dükkan, binanın üst katlarındaki 200-250 metrekarelik bir daireden daha değerli olabilir. Münasebetiyle, arsa hissesinin da daha yüksek olması gerekir. O yüzden arsa hissenizi inceleyin. Arsa hisseniz gerçek duruma uygun değilse, hiç gecikmeden arsa hissesi düzeltme davası açın. Arsa hissesi ortak alanları (örneğin otoparkı) kullanırken değerli, genel şurada karar alınırken kıymetli. Kentsel dönüşüm uygulaması açısından da çok kıymetli. Binanızın riskli yapı olduğu katılaştıktan sonra, maliklerinin (arsa hissesi bakımından) 2/3’ü “burayı arsa olarak satalım” formunda karar alabilir. Arsa hisseniz olması gerekenden düşükse daha az para alırsınız. Bağımsız kısmı sizinkinden çok daha kıymetsiz olan bir malik tapudaki arsa hissesi daha yüksek gözüktüğü için sizin hissenize düşen ölçüden çok daha fazla para alabilir.

Arsa hissesi düzeltme davası her vakit açılabilir. Yöneticiyi davalı olarak göstererek açılamaz. Tüm kat maliklerini davalı olarak göstermek zorundasınız. Zira dava sonunda verilecek kararlar tüm maliklerin mülkiyet hakkını ilgilendirmektedir. Dava haklı görülürse arsa hisseleri değişecektir. Açacağınız davada bağımsız kısımların arsa hissesi belirlenirken (bilirkişiler olması gereken arsa hisselerini hesaplarken) bağımsız kısımlarda sonradan meydana gelen bedel artışlarını ve azalmalarını dikkate alamazlar. Kat ittifakı/mülkiyeti kurulurkenki birinci baştaki bedelleri ölçü almak zorundadırlar.

YÖNETİCİ EK AİDAT TOPLAYABİLİR

Apartman idare heyeti ve site genel konseyi toplanmadan yönetici ek aidat (ortak masraf avansı) toplayabilir. Örneğin sitede kanalizasyon sistemi tıkandı yahut fırtınadan çatı uçtu ise bunun üzere acil ve yapılması zarurî olan bakım tamir işlerini yönetici derhal yaptırır. Beklenmeyen bu sarfiyat için sitede para yoksa yahut öteki işler/ödemeler için topladığı parayı harcamak zorunda kalmışsa, yönetici ek aidat isteyebilir. İşletme projesiyle bizden aidat ismi altında istenen ölçü aslında avanstır. Periyot içerisinde gerçekleşeceği kestirim edilen masraflara karşı alınır. Periyot sonunda ise gerçekleşen masrafa bakılarak kesin hesap yapılmalıdır.

PANDEMİDE GENEL KONSEY YAPILMAZ

KALABALIK sitelerde toplumsal ara kurallarına ve sokağa çıkma yasaklarına uyarak genel heyet yapılması fiilen neredeyse imkansızdır. 300 kişinin altında iseniz genel heyet yapabilirsiniz. 301 kişi ve üzerinde maliki olan sitelerde nasılsa o kadar kişi gelmez diye genel heyet daveti yapamazsınız, yapmamalısınız. Örneğin 500 kişiyi çağırdınız. Toplantı salonunuz (500 kişi x 8 metrekare =) 4 bin metrekarelik bir alan mı? Nasılsa 300 kişi bile gelmez diye düşünerek, 500 kişiyi genel heyete çağırdınız. O gün 400 kişi geldi. Misyonlu polis 300 bireyden sonrakileri salona almadı. İçeri alınmayanlar genel heyetin ve alınan kararların iptali davası açıklarında yüzde 100 kazanırlar. Zira maliklerin seçme, seçilme ve denetleme haklarını ellerinden alamazsınız. Genel şura daveti yaparken malikler ortasında + 65/-20 yaş aralığında olanlar varsa, her iki kümenin da sokağa çıkma yasağının olmadığı gün ve saatlerde yapmalısınız. Toplumsal ara ve hijyen şartları sağlanamadığı için kimilerinin hastalanması halinde, yöneticilerin sorumlu olacağı da göz önüne alındığında, genel heyet yapılmaması daha yanlışsız olacaktır. Lakin 8-10 daireli bir apartmanda bahçede ya da uygun bir yerde genel heyet yapılabilir.